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標(biāo)題: 日本是如何控制房價的? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2009-12-30 10:35
標(biāo)題: 日本是如何控制房價的?

   日本，曾經(jīng)是世界房價最高的國家（注:如今是不是我也不知道，恐怕中國有超越的可能），東京大阪天價的房屋，曾經(jīng)給日本社會帶來巨大問題。十年前到日本，面對一套公寓三千萬的價格，我這個中國人曾經(jīng)十分肝兒顫。到日本的中國人，有時會發(fā)現(xiàn)若干頗有成就的日本同事住的地方貌似狗窩。沒辦法，中國人會買不起房，日本人一樣會有這樣的問題。

   由于日本工資高，它的問題倒沒有中國那樣嚴(yán)重?？墒?，在一個成熟的社會，讓一個白領(lǐng)把一半或者三分之一工資還房貸，還是一個瘋狂的想法，這足以讓他的家庭生活進(jìn)入不安定狀態(tài)，并用選票政府叫板。

   日本政府當(dāng)年一定曾經(jīng)絞盡腦汁思考怎樣在這樣的局面下解決問題，而且，由于當(dāng)時日本的高房價沒有任何一個國家可及，這種解決方案必然不能是一個頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳的東西。

現(xiàn)在，日本房價高漲已經(jīng)過去二三十年了，而日本社會反而益發(fā)穩(wěn)定，說明他們的招數(shù)很有效果，那，我們怎么不可以借鑒呢？

事實是，當(dāng)我到日本以后，發(fā)現(xiàn)了一個相互矛盾的現(xiàn)象。

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黃金地段的日本房價是高不可攀的

   那就是，第一，房價高昂，即便是金領(lǐng)白領(lǐng)也不乏住狗窩的；第二，很多低收入者卻住著寬敞的大房子，而且到處可以看到空空無人的公寓。

   這個現(xiàn)象的背后，就是日本政府解決高房價引發(fā)社會動蕩問題的答案。

   當(dāng)1980年代到1990年代，日本開始出現(xiàn)房價飛漲現(xiàn)象之后，日本也曾陷入我們目前的困境。為了解決這個不能漲，不能降，也不能“不漲不降”的難題，日本政府采取的措施是：大建公用住宅。

   在日本，各縣（即省）建有大批“縣營住宅”，各市建有大批“市營住宅”，專門提供低收入者居住。所用均為國有土地，建筑多為高層單元住宅，除了交通多不甚方便外，其居住質(zhì)量并不低于普通公寓。

   這種做法，讓日本底層買不起房的民眾，可以住進(jìn)市營、縣營住宅，而無需在商品房的天價面前變成社會動蕩的因素…

   是啊，咱們中國早就開始建經(jīng)適兩用房啦，不過效果可不象預(yù)想的那樣好。第一是數(shù)量不夠，第二抽選可以抽出“五聯(lián)號”來！

   并且，日本的公共住宅和我國目前的經(jīng)適兩用房，有一個致命的不同：只租不賣。
在早期，日本還有一個租公房者定期搬家的制度。也就是說租了公房只能住兩年，過了以后你就得重新參加抽簽，公家?guī)湍惆峒覔Q到新的地方。房子固然是有，但是不允許你連續(xù)居住，這就讓弄到公房然后偷偷轉(zhuǎn)手高價出租者成本驟增。

   竊以為，正是這一點，讓制度性腐敗對此無從下手。

   據(jù)說，乾隆年間河南大災(zāi)，周圍各省不是大量涌進(jìn)災(zāi)民造成社會問題，就是地方官拒絕災(zāi)民入境遭到輿論攻擊。只有江南總督李衛(wèi)那里處理的最好。理由很簡單，李衛(wèi)舍粥，里面必加葦桿，稻草，灰土這些稀奇古怪的添加物。于是，到江南的河南災(zāi)民，吃是吃得飽，但是吃不好，有災(zāi)時不得不來，災(zāi)過后誰也不愿意賴在他這里不走。

   日本人的制度是比較成熟的，除此之外，還有幾條對租公房者的限制：第一，定期的收入審核，超出收入的不允許駐在，或者收取高額房租；第二，公房分級，白領(lǐng)也可以住公房，但房費較高，等等。

   日本政府當(dāng)年就是在全民對高房價的憤怒之中大造公用住宅，緩解社會壓力，現(xiàn)在看來，是造多了。再加上日本人口逐年遞減，現(xiàn)在日本稍微偏遠(yuǎn)的地方，可以看到有很多公用住宅的信箱上糊著牛皮紙——這表示空房沒人住的意思。

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日本的“經(jīng)濟(jì)適用房”質(zhì)量不低于國內(nèi)的別墅區(qū)

從日本的經(jīng)驗看，中國其實并不存在房子危機(jī)，房價也沒必要這么高——日本的人口密度和房屋建造成本遠(yuǎn)高于中國，而日本的房子供應(yīng)卻達(dá)到了過剩，所以中國完全可以解決國民的住房問題。

說句不好聽的話，中國的“房價恐慌”是房地產(chǎn)商、兜售地皮的政府以及他們的聯(lián)盟制造的，非如此，不能把各位錢包里的銀子拿走。

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