房租不能想漲就漲 租房必須登記備案

李東旭我的愛

專家教租房雙方避糾紛

對于租房客來講，最怕就是和房東產(chǎn)生糾紛后，找不到地方說理。

今年2月1日起，國家實施了新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》。結合新政策，本次房交會上，組委會昨日發(fā)布了幾大典型案例，針對房屋租賃中應注意的環(huán)節(jié)和存在的風險，給本市的房東和房客們提個醒，教大家維護自己的利益，避免糾紛。

房東不能想漲價就漲 要賣房須先告訴房客

案例一：2009年5月，市民劉某租賃張某產(chǎn)權房屋100平方米用于經(jīng)營。雙方合同約定，租賃期為5年，租金8000元/月。合同簽訂后，雙方到房屋租賃管理部門辦理了登記備案手續(xù)。

2010年10月，劉某接到通知，張某已將該房屋轉(zhuǎn)賣他人。新的業(yè)主要求劉某搬走，或者把租金漲至1.2萬元/月。劉某拒不接受，同時提出愿意以同等價格購買此房屋產(chǎn)權。為此各方僵持不下，經(jīng)營也無法正常開展。

渝中區(qū)房管局房屋租賃管理中心副主任羅良成表示，根據(jù)相關規(guī)定：“房屋租賃期限內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。”這就是所謂的“買賣不破租”。而且承租人有優(yōu)先購買承租房屋的權利。

本案中，劉某使用的房屋在租賃期間被出租人轉(zhuǎn)讓他人，劉某可以要求新的產(chǎn)權人執(zhí)行原租賃合同的約定。同時，張某事先沒向劉某告知轉(zhuǎn)讓房屋的信息，劉某有要求在同等條件下優(yōu)先購買此承租房屋的權利。

另外，《商品房屋租賃管理辦法》中，首次明確出租人不得單方面隨意提高租金。本案中，新的業(yè)主提出漲租的另一種選擇，就是明顯違背這一條款的。

房屋出租要登記備案 出意外才知該誰負責

案例二：2009年8月的一天，市民章先生家的房子突然起火，火勢蔓延到了隔壁錢某家，錢某房屋也嚴重燒毀；消防部門認定火災原因不明。事后，錢某把章某告上了法庭，要求章某賠償其所有損失。

庭審中，章某拿出了房屋租賃合同，證明該房屋起火時出租給了彭某。而派出所出警筆錄顯示，起火時，彭某已把房子轉(zhuǎn)租給了其他四人。但彭某和其他四人身份信息全無，無從查起。

法院審理認為，本案中，誰對火災具有過錯無法確定。章某作為房屋出租人，獲得租金收益，應對錢某房屋受損承擔責任。近日，法院判決章某對錢某承擔一定比例的賠償責任。

專家分析稱，如果章某在訂立房屋租賃合同后到房管部門備案登記，就可以確定彭某和其他四人的身份，火災原因、過錯歸屬就有可能查明。這樣，章某非但不用賠償錢某的損失，自己房屋的損失還可得到賠償。

按《商品房租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)疆數(shù)胤课葑赓U管理部門辦理房屋租賃登記備案。因此，法官建議出租戶吸取章某的教訓，及時將房屋租賃情況進行登記，免得發(fā)生事故后房客一走了之而獨吞苦果。

房子出問題房東該修 房客使用不當才例外

案例三：楊某租用某物管公司一套房子，使用過程中，房屋出現(xiàn)滲水問題。物管公司稱滲水是由于楊某擅自改變衛(wèi)生間設施造成的，要求由楊自行恢復，雙方為此僵持了兩年。在此期間，由于沒有及時維修，已給楊某造成了一定的財產(chǎn)損失。

羅良成認為，按法律規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。為此，該物管公司未盡修繕房屋義務，確有不當之處。但另一方面，承租人只能合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內(nèi)設施。

本案中，如果滲水原因確實是由楊某擅改衛(wèi)生間設施造成的，就應當負責修復或者承擔賠償責任。

房屋租賃合同這樣簽 才能保障各自的利益

為保障房屋租賃當事人合法權益，防止租賃糾紛的產(chǎn)生，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內(nèi)容：

（1）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；

（2）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況；

（3）租金和押金數(shù)額、支付方式；

（4）租賃用途和房屋使用要求；

（5）房屋和室內(nèi)設施的安全性能；

（6）租賃期限；

（7）房屋維修責任；

（8）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

（9）爭議解決辦法和違約責任；

（10）其他約定。

租賃當事人如需要正規(guī)房屋租賃合同文本的，可到當?shù)胤课葑赓U管理部門領取。